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北京中恒正源资产评估有限公司

北京中恒正源资产评估有限责任公司,原中恒正源无形资产评估事务所,成立于2002年,是由国家财政部及北京市财政局联合授予的资产评估资格的权威评估机构(证书编号:NO.11100005),成立之初为财政部直属评估事务所。目前,公司为中国资产评估协会,北京市资产评估协会、北京市产权交易所直属会员。联系电话18500023318
 
详细企业介绍
1.北京中恒正源资产评估有限责任公司,原北京资产评估事务所,是由财政部、北京市财政局授予资产评估资格的评估机构,成立之初为财政部直属评估事务所,2010年改制为有限责任公司。目前,公司为中国资产评估协会,北京市资产评估协 更详细
  • 行业:评估/鉴定
  • 地址:北京市西城区广安门外大街机械大厦
  • 电话:18500023318
  • 传真:18500023318
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资产资本运营:项目评估,有形、无形资产评估 企业整体资产评估内容: 单项资产评估内容: 股权评估内容: 流通股,非流通股,法人股。
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海上养殖物和养殖物资征收补偿价格评估工作的实践与思考

字体大小: - - zcpgsun   发表于 18-07-18 22:01     阅读(654)   评论(0)     分类:资产评估

 

近年来,随着沿海地区经济的崛起、城市化进程的不断加快和大环境整治工作的全面推进,各地对辖区内的海岸线加大了规划、整治、征收和建设力度。在规划整治中,如何做好养殖物和养殖物资的征收补偿和价格评估,是推进整治工作的关键环节。因此,作为参与组织的征收方,当地政府部门,肩负着党和人民的重托,精心组织,远景规划,为建设美好家园,造福子孙后代,履职尽责。参与评估的价格评估机构和价格评估人员,认真负责,敢于担当,依法依规测算养殖成本和补偿价格,确保价格评估结果的客观公正性,为征收补偿工作健康、有序和依法推进,提供保障。

 

一、征收补偿价格评估工作

面临的问题

 

 

1.征收补偿项目品种多情况复杂。

 

海上养殖征收补偿项目一般包括养殖物、养殖物资、养殖构筑物、养殖机械设备等。与陆地相比相对复杂。一是养殖物。养殖物按养殖品种分为贝类、鱼类、虾类、蟹类、澡类和海珍品类等。按养殖方式分为网箱养殖、筏式养殖、滩涂养殖、滩涂围堰养殖、潮间带池塘养殖和工厂化车间养殖等。按水体养殖结构分为单品种养殖、多品种混养等。二是养殖物资。包括各种规格和材质的网箱、网绳、浮漂、养殖笼、养殖筐和养殖礁体等。三是养殖构筑物。包括各种结构和规格的养殖车间、养殖池塘、养殖坝体等。四是养殖机械设备。包括不同品牌型号的发供电设备、给排水设备、养殖设备、加工设备等。五是无形资产。包括出让海区使用权、特种水产品养殖许可证、水产品加工进出口许可证等。

 

2.价格评估工作技术难度较大

 

海水养殖是一项涉及多学科、多元化可持续发展的养殖技术,因其品种多、范围广、技术复杂,给征收补偿价格评估工作增加难度。一是养殖技术复杂。由于养殖品种、养殖方式和养殖结构不同,造成价格评估人员难以摸清其养殖流程和养殖技术等。如果不能做到现场系统掌握和正确分析,就不能获取第一手养殖信息资料,使信息采集陷入被动。二是现场勘验难度较大。现场勘验需要技术人员,对不同的养殖品种,进行技术采样,然后进行测检和称重,部分品种需要送到化验室进行分析和化验等。这一系列工作需要价格评估人员和专业技术人员相互配合完成。三是养殖成本测算困难。水产养殖成本一般由饵料费、人工费、机械费和管理费构成。集体养殖企业都建立了成本明细账和固定资产账,价格评估人员可查账获得养殖成本信息,而水产养殖行业90%以上系个体养殖业户,这些业户一般不设成本明细账。评估人员只能依靠多家咨询和调查研究获取成本等价格信息。

 

3.价格评估结果存在争议。

 

征收补偿价格评估报告完成后,由于征收方和被征收方的立场、观点、动机不同,往往存在争议。其一是征收补偿评估价格超出征收方或开发商的预期价格,有时会取消、延缓或者缩小整治开发项目。其二是征收补偿价格未达到被征收方理想价位的,往往会拒绝签订征收补偿协议。其三是同一海域,同一养殖模式和养殖品种,与毗邻海区征收补偿价格存在差距时,会出现连锁反应,造成被拆迁方联合抵制征收补偿工作,矛盾激化极易形成上访等。

 

 

二、在实践中探索和完善征收

补偿价格评估工作

 

 

1.科学制定和规范执行征收补偿管理办法。

 

从沿海地区海岸线的综合规划、整治和开发情况看,要确保养殖项目征收补偿工作科学、健康和有序推进,应抓好以下三方面工作。一是深入学习和规范执行相关征收补偿的法律法规。目前,国务院和各省市政府尚未出台海上养殖项目征收与补偿条例。可参照执行的法规,《中华人民共和国物权法》,国务院和各省市政府出台的《国有土地上房屋征收与补偿条例》,《中华人民共和国海域使用管理法》,《中华人民共和国海域环境保护法》、《中华人民共和国资产评估法》等。二是加强沿海地区间的交流与合作。目前沿海地区,特别是毗邻沿海区,应加强交流学习,互相借鉴和探讨各自修订的征收补偿管理办法。如果是两地拆迁补偿内在和外在环境条件差别不大时,可统一政策规定,统一补偿办法,统一补偿标准等。三是科学制定和规范执行本地区征收与补偿管理办法。当地政府在依法依规和调查研究的基础上,组织法律、环保、渔业、财政、建设、养殖和评估方面的专家,制定本地区征收与补偿管理办法。该办法应由总则、征收规定、补偿规定、价格评估和法律责任等五方面构成。制定的管理办法在广泛征求意见的基础上向社会公示,公示期内有不同反响和意见,重新进行修订。最终作为本地区规范性文件贯彻实施。

 

2.聘请专业化征收补偿价格评估队伍。

 

各地在海上养殖项目征收补偿工作上,尽可能委托具备养殖专业评估资质的价格评估机构来完成。还可聘请教学和研究机构的教授、学者协助进行,以确保评估结果的客观公正性。一是养殖物。根据每个养殖业户的养殖品种、养殖方法和养殖规模,调查测算养殖成本和销售价格,并依据政府制定的征收补偿办法,逐户评估其因征收禁养造成的经济损失。二是养殖物资。养殖物资补偿分两种,一种是政府可以再次提供养殖海区的,应按照该物资拆装和运输等环节发生的成本费用给予补偿。另一种是如不能提供养殖海区,则按重置成本价格,减去综合折旧率,再减去剩余净值给予补偿。三是养殖机械设备,机械设备补偿也分两种。一种是可拆可搬设备,按拆装运输和二次安装发生的成本费用进行测算。另一种是不可拆卸不可搬运的设备,按照重置成本价格,减去综合折旧率,再减去剩余净值进行测算。四是建筑物和构筑物。建筑物和构筑物一般按破坏性拆除进行测算,即重置价格减去综合折旧率,其残值一般忽略不计。五是在当地形成规模化、大面积养殖的海带、海参、鲍鱼、虾蟹等常规水产品,以及配套的养殖物资,一般按照其养殖品种、规模和年限,综合平衡后统筹评估和制定每个品种统一的征收补偿价格。

 

3.加强组织领导,妥善处理和化解矛盾纠纷。

 

征收补偿价格评估报告完成后,价格评估机构要联合政府部门,向被征收养殖业户公示,公示期间,要组织价格评估人员现场说明,虚心听取意见。评估报告存在错误,应予以修正。出现漏评项目,在约定期限内出具补充报告。申请价格复核的,应及时受理,并按规定的复核程序在规定的期限内出具复核报告。对持反对态度,既不配合政府征收,又不认可评估价格的,要自始至终配合政府部门靠上去做思想和解释工作,直至工作做通。对极个别养殖户申请行政复议或提起行政诉讼的,价格评估机构配合政府部门,按要求提供相关法律文件、文书和价格评估资料等依据,依法依规应诉。

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