1

北京中恒正源资产评估有限公司

北京中恒正源资产评估有限责任公司,原中恒正源无形资产评估事务所,成立于2002年,是由国家财政部及北京市财政局联合授予的资产评估资格的权威评估机构(证书编号:NO.11100005),成立之初为财政部直属评估事务所。目前,公司为中国资产评估协会,北京市资产评估协会、北京市产权交易所直属会员。联系电话18500023318
 
详细企业介绍
1.北京中恒正源资产评估有限责任公司,原北京资产评估事务所,是由财政部、北京市财政局授予资产评估资格的评估机构,成立之初为财政部直属评估事务所,2010年改制为有限责任公司。目前,公司为中国资产评估协会,北京市资产评估协 更详细
  • 行业:评估/鉴定
  • 地址:北京市西城区广安门外大街机械大厦
  • 电话:18500023318
  • 传真:18500023318
  • 联系人:孙段敏
公告
资产资本运营:项目评估,有形、无形资产评估 企业整体资产评估内容: 单项资产评估内容: 股权评估内容: 流通股,非流通股,法人股。
站内搜索

"凶宅" 如何进行价值评估

字体大小: - - zcpgsun   发表于 18-07-19 20:10     阅读(34)   评论(0)     分类:资产评估

 南京别墅三折起拍引关注


据报道,南京江宁一套市价1200多万元的别墅用房被法院以435万元的起拍价公开拍卖。据说,这套别墅所在小区的二手房均价都在3万左右,正常市场估价在1200多万,但是这套别墅的起拍价只有435万,评估价也仅为600多万,足足便宜了一大半!为什么这套房子会那么便宜呢?

 

拍卖公告中对于房屋瑕疵有这样的醒目提醒:

 


没错,房屋评估价之所以低正是由于该房子存在重大瑕疵,也就是民间所说的“凶宅”。

 

关于凶宅的具体含义,目前我国法律法规中没有给出明确的界定。所谓“凶宅”,一般指发生凶杀或自杀等致死情事的房屋,但亦不能一概而论,而是应该根据房屋市场交易之通常习惯,综合评价房屋发生的“凶事”是否超出普通公众的接受度和心理承受力。

 

从一般民间的说法来看,凶宅可以是指在该房屋内曾发生诸如自杀、他杀、意外事故等非正常原因死亡以及其他重大异常现象的房屋。规纳起来有以下几种情形:

 

1.曾经在该房屋内部发生过自杀、他杀事件等人为因素导致非正常死亡;

2.曾经发生过意外死亡事件的住宅,包括煤气爆炸、一氧化碳中毒等情况;

3.该房屋的地理位置、周边环境特殊,比如该房屋周边有火葬场、坟地等;

4.此外由于房屋所处位置特殊性,比如附近存在严重危险物、有毒有害物质等。

 

第4种情形可能不是很好理解,举个粟子。在比利时布鲁塞尔远郊有一幢别墅,主人搬进后不久出现头痛、精神恍惚的症状,甚至严重精神错乱,后因发疯而跳崖自杀,别的人搬出别墅后不治而愈。原来是对面山丘上有一处封闭的军事重地,那里有一个军用雷达站,发射功率极强,三面石壁阻挡电磁波的延伸扩散,交叉反射投向别墅。房内人全天候遭受几十次电磁波强烈震荡和“射击”,导致出现“凶宅”特征状况出现。

 

上述南京拍卖的别墅发生谋杀案,正是属于他杀使人在非正常原因死亡的情形。第1、2、3种情况的由于对房屋实物状况不存在变化,也有人说将这称为“凶宅”是封建迷信说法,有人对此并在介意。

 

就如去看南京别墅的一些大妈,对于此房有凶案瑕疵,表示完全不介意:“哪个房子不死人啊”。另一位大妈十分同意的附和道“一点不假”。

 

目前,该房有10多万人围观,且已有多人报名,明天将正式开始竞拍。

 

 

不管从民俗或估价的专业角度来看。所谓“凶宅”的说法并非封建迷信,在中国民俗中趋吉避凶的传统由来已久,事涉凶事,有所忌讳是人之常情。

 

从专业的估价和房屋价值影响因素来看,人们购买房屋除了满足居住要求外,还要满足精神层面的需求。因此房屋买卖在考量房屋使用价值的同时亦应从人文环境影响因素考量房屋对买受人心理舒适度的满足程度,虽然一些房屋在发生非正常死亡下,其实物形态没有改变,但因人们的恐惧和忌讳心理及我国传统风俗习惯,房屋价值在客观上会贬损且购房者的生活质量会受到影响,从而对房屋的市场价值和使用价值产生较大的影响。

 

2
专门评估“凶宅指数”网站

 

正是基于人们对存在非正常死亡的恐惧和忌讳心理,不止中国这样,国外也同样在乎,美国就有专门供人查询房屋“生命状态”的专门网站。该网站使用独特算法,汇集来自报纸、房地产记录及死亡通知书的各类数据,最终形成一份报告,报告中的内容包括:这个地址是否有人死亡?是谁?什么时间?死因是什么?网站还给出该地址以往居民的“生命状态”,不过出具这样的报告需要付费,查询每份报告需支付10几美金。



这也说明,无论是国内还是国外,同样对凶宅存在避忌,存在“凶事”的房屋对其价值具有重大影响,能使得房子价格瞬间暴跌,香港就有这么一部电影讲述了一个人为了买得起某处房屋,而蓄意将其制造成为凶宅。


3
为了能住得起豪宅变凶宅

 

一个疯狂的城市,要生存,就要比它更疯狂,高昂的房价是以一条条鲜活的生命为代价的。

 

前几年,由赌王之女何超仪主演的一部R级电影片《维多利亚壹号》就演绎了这么一个故事。影片使用了倒叙与穿插的手法叙述了一个弱势女子的辛酸成长经历,使观众一方面惊讶于其冷血杀人的报复手段,一方面又会对她的不幸经历报以同情的目光。


▼3分钟影片介绍

frameborder="0" width="677" height="380.8125" allow="autoplay; fullscreen" allowfullscreen="true" src="https://v.qq.com/txp/iframe/player.html?origin=https%3A%2F%2Fmp.weixin.qq.com&vid=a0544g8wsfx&autoplay=false&full=true&show1080p=false" style="margin: 0px; padding: 0px; max-width: 100%; box-sizing: border-box !important; word-wrap: break-word !important;">

 

不敢看上面视频的看这。影片讲述银行职员阿嫦生长在香港一个平民家庭,小时候一家居住在狭小的唐楼里(注:香港唐楼相对于洋房叫法,多建于上世纪60年代前,一般不超过八层高,部分有骑楼和露台)。但她始终有一个情结,就是努力赚钱买一套能面朝大海的房子。为了这个目标,她努力工作,下班后还干着两份兼职,甚至和同事利用职务之便聚敛外快。眼看就要存够豪宅——维多利亚壹号的首付,但是偏偏赶上1997年香港楼市疯涨的时候,签合同当天房主就反悔了,宁可赔付违约金也不愿继续按原价出售。她这才意识到,无论怎努力赚钱,也赶不上香港的楼市。


 

深受打击的阿嫦心中暗暗发誓:“我一定有办法买的!!!”

 

于是,在万圣节前夜,一个几近崩溃的女子带着工具一身杀意走进了维多利亚壹号…… 。那一夜,有11人12命倒在了血泊之中,包括有大厦保安、吸毒者、上市调查的警察和居住在里面身怀六甲的孕妇。

 

影片充满情色、暴力且甚为血腥,建议胆小的不要好奇去找全片来看。

 

维多利亚壹号因此一夜成为了人心慌慌的凶宅,阿嫦也终于如愿以偿,业主不得不将房价由原来的520万降到了390万出售。

 

4
凶宅价值如何评估?

 

从上可以看出,出现凶事,尤其是凶杀案件的房屋,其交易价格会远低于正常房屋价值。

 

同样的南京,在一宗房屋交易纠纷案中,丁某于2015年购买了南京市秦淮区的一套房屋,住进去后,经了解得知其购买的房屋曾有人在这套房子跳楼自杀。但卖家和房屋经纪机构未有告知,越想越气,随后将卖家和经纪公司告上法庭,要求赔偿损失。

 

在法院审理过程中,买家申请对涉案房屋作为凶宅前提下的市场价值进行评估鉴定,一审法院先委托某房地产评估有限公司南京分公司进行评估,该评估公司因“凶宅”房屋信息难以获取、无法确定“凶宅”这一因素在实际交易过程中对房屋价格的影响程度于2016年11月28日退案。

 

后法院又委托江苏一土地房地产咨询评估有限公司进行评估,该评估公司同样以无法确定“凶宅”等主观因素对估价对象市场价值的影响、且无凶宅备案数据库为由,于2017年1月5日退案。

 

该案件中两家评估机构对委托价值鉴定业务均作出退件处理,可以看出“房屋作为凶宅前提下的市场价值"鉴定评估是个难点。

 

从实际情况来看,此类评估业务多出现在房地产司法鉴定当中。由于凶宅多属于特殊情况,很难采用直接法对其价值进行估算,因此多采用间接估价技术访方法,其一般技术路线是先采用合适估价方法评估出估价对象在正常状况下市场价值水平,再对存在的重大瑕疵事项这一因素进行调整,从而估算出作为凶宅下的价值水平。因此,重点在于"重大瑕疵"调整系数确定。

 

从以上南京别墅案例公告资料来看,采用的也是这样的技术路线,具体案例中对于该"重大瑕疵"调整系数确定为50%,公告中并没有披露该调整系数确定方法,但多采用的是比较法和专家意见法。比较法受限于市场条件,必须调查多宗类似房屋存在类似因素交易时存在价格差别比较,由于具有的特殊性和交易的隐蔽性往往难以获得,且即使同为凶宅,非居住用房的影响程度也会低于居住用房的影响程度,坠楼或煤气中毒等类引起的非正常死亡的影响幅度也会小于恶性凶杀案的影响幅度,因此比较法在应用中实际较为少见,而多采用的是专家意见法(专家调查法)。

 

估价师会根据业务的实际情况,设计出相应的调查问卷向房地产评估专业人员和经纪人员进行调查,也可以向潜在的购买人员进行走访询问、调查,最综分析确定该"重大瑕疵"调整系数。在样本没足够大的时间,设计调查问卷时需要注意调查对象的专业性和身份吻合程度,专业人员是否客观理性和经验的丰富程度会产生较大的偏差,潜在购买人员身份与标的物是否吻合也是影响调查结果重要因素。

返回文章列表标签:资产评估   房屋价值评估   凶宅价值评估   资产评估   资产评估公司  

分享到:

下一篇:崔范“阴阳合同”之争背后的一宗并购大赌局 上一篇: 浅谈不动产抵押估价法定优先受偿权考虑及估价中处里

发表评论评论 (0)
发表评论

登录名   密码   游客无须输入密码     注册企博网帐号

验证码